Funcția de președinte implică obligații și responsabilități. Când acestea nu sunt îndeplinite corect, există riscul răspunderii civile și, în cazuri grave, penale.
Funcția de președinte al asociației de proprietari nu este doar una pur administrativă, implicând și anumite obligații legale și responsabilități care sunt supravegheate îndeaproape și de către un cenzor sau o comisie de cenzori. Modul în care președintele își îndeplinește atribuțiile influențează nu doar buna funcționare a blocului, ci și siguranța financiară și fizică a tuturor proprietarilor care dețin imobile în acel bloc. De aceea, atunci când obligațiile nu sunt îndeplinite corect există riscul răspunderii civile și, în cazuri mai grave, inclusiv a celei penale. În cele ce urmează, poți afla mai multe despre ce presupune fiecare tip de răspundere pe baza temeiurilor legale prevăzute în Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, Codului civil și Codului penal.
Rolul președintelui în cadrul asociației de proprietari
Președintele asociației de proprietari este figura centrală preocupată de administrarea blocului, având o serie de atribuții importante. Unele dintre ele depășesc simpla coordonare a activităților zilnice deoarece, conform legii 196/2018, președintele este și persoana care reprezintă asociația în relațiile cu autoritățile publice și terții, organizează ședințele pe baza cărora se iau decizii importante, coordonează implementarea hotărârilor luate de adunarea generală și supervizează activitatea administratorului. În plus, președintele trebuie să se asigure că fondurile sunt gestionate corect și regulamentul intern este respectat la fiecare pas. Poți afla mai multe despre atribuțiile președintelui asociației de proprietari și relația sa cu administratorul și cenzorul din acest articol.
Răspunderea civilă a președintelui asociației
Răspunderea civilă intervine atunci când președintele de bloc, prin anumite acțiuni sau omisiuni, aduce proprietarilor prejudicii financiare sau materiale. Situațiile frecvente care pot genera acest tip de răspundere sunt:
- efectuarea de cheltuieli nejustificate sau plăți care nu au o acoperire legală;
- neglijarea întreținerii spațiilor comune sau amânarea reparațiilor capitale, cauzând astfel deteriorarea proprietăților;
- neinformarea proprietarilor sau a adunării generale în privința deciziilor financiare luate:
- nerespectarea statutului asociației sau a regulamentului intern.
Baza legală
Pentru a stabili răspunderea civilă a președintelui asociației trebuie avute în vedere:
Articolele 44-50 din Legea 196/2018
Aceste articole sunt esențiale pentru că definesc în detaliu obligațiile președintelui asociației și modul în care poate fi revocat din funcție.
Conform art. 44-48, președintele are obligația de:
- reprezentare legală - semnează documentele oficiale în relația cu autoritățile publice și terții și acționează în numele asociației;
- coordonare și supervizare - supraveghează activitatea administratorului, coordonează activitatea consiliului de administrație și se asigură că hotărârile adunării generale sunt implementate corect;
- supraveghere financiară - verifică și avizează plățile, creează rapoarte financiare și asigură o gestiune transparentă a fondurilor prin colaborarea cu cenzorul;
- respectare a legii - răspunde pentru respectarea statutului asociației și a prevederilor legale în vigoare.
Art. 49-50 au scopul de a stabili care este răspunderea administratorului și care sunt consecințele nerespectării atribuțiilor care îi revin:
- conform art. 49, președintele poate fi tras la răspundere civilă dacă acțiunile sau inacțiunile sale conduc la anumite prejudicii pentru asociația de proprietari;
- conform art. 50, mandatul președintelui poate fi revocat de adunarea generală a proprietarilor în cazul în care nu își îndeplinește atribuțiile sau încalcă anumite prevederi legale.
Art. 998 și 1073 din Codul Civil
La stabilirea răspunderii civile a administratorului de bloc, trebuie avute în vedere și art. 998 și 1073 din vechiul Cod Civil, numerotate acum 1.357, respectiv 1.516. Articolul 998 stabilește un principiu de bază: cel care cauzează unei alte persoane un prejudiciu ca urmare a unei fapte ilegale, este obligat să îl repare. Așadar, administrarea defectuoasă a președintelui conduce la răspundere pentru prejudiciile constatate. Pentru ca acest articol să se aplice, este necesară îndeplinirea a patru condiții:
- trebuie să existe o faptă ilegală - o acțiune sau inacțiune care încalcă o normă de drept;
- trebuie să se înregistreze un prejudiciu – o persoană sau mai multe se confruntă cu o daună materială sau morală ca urmare a faptei ilegale identificate;
- vinovăția autorului faptei poate fi demonstrată – este necesar ca fapta să fie comisă cu intenție sau din neglijență;
- raportul de cauzalitate – fapta ilegală constatată trebui să cauzeze în mod direct un anumit prejudiciu.
Articolul 1.073 din vechiul Cod Civil (și omologul său actual, art. 1.516) face referire la executarea obligațiilor civile și la răspunderea contractuală: "debitorul este ținut să execute întocmai obligațiile la care s-a îndatorat". Prin urmare, atunci când o parte a unui contract nu îți îndeplinește obligațiile, devine responsabilă pentru prejudiciul înregistrat de cealaltă parte.
Exemple practice
Pentru a înțelege mai bine modul de aplicare al acestor articole, iată un exemplu concret: cazul unui președinte de asociație care aprobă reparații majore fără a organiza o licitație sau a verifica ofertele. Dacă din acest motiv sunt acceptate facturi supraevaluate care conduc la pierderi financiare la nivelul asociației, președintele poate fi obligat să acopere prejudiciul din buzunarul propriu.
Un alt exemplu este cel al unui președinte de asociație care amână în mod repetat efectuarea lucrărilor de întreținere necesare la nivelul instalației de apă. Dacă țeava cedează și provoacă pagube semnificative la nivelul mai multor apartamente, președintele se poate confrunta cu răspunderea civilă pentru despăgubiri.
Răspunderea penală a președintelui asociației
În condițiile în care faptele președintelui asociației nu se încadrează în categoria greșelilor administrative, ci constituie infracțiuni, acesta se poate confrunta cu răspunderea penală. Iată câteva situații concrete care pot apărea:
- delapidarea (art. 295 din Codul Penal) sau folosirea banilor asociației în interes personal – spre exemplu realizarea de transferuri din contul asociației în contul personal sau către firme controlate de președinte sub forma unor plăți fictive;
- abuzul în serviciu (art. 297 din Codul Penal) sau încălcarea legii ori a statutului cu scopul de a obține avantaje necuvenite – spre exemplu atribuirea anumitor lucrări fără a respecta procedurile cu scopul de a asigura anumite beneficii pentru persoanele apropiate;
- falsul în înscrisuri (art. 321-326 din Codul Penal) sau falsificarea documentelor oficiale – spre exemplu, modificarea proceselor verbale ale adunărilor generale sau a rapoartelor financiare periodice cu scopul de a ascunde anumite cheltuieli ilegale;
- nerespectarea normelor de siguranță (art. 349-350 din Codul penal) sau punerea în pericol a vieții sau a bunurilor proprietarilor – spre exemplu, neefectuarea reparațiilor urgente la instalația electrică sau la sistemul de gaze;
- alte infracțiuni precum încălcarea legislației privind protecția mediului sau încălcarea normelor sanitare sau de securitate.
Dacă se întrunesc toate condițiile pentru a iniția procesul de răspundere penală a președintelui, consecințele pot fi severe. Poate fi vorba de anumite amenzi sau chiar pedepse cu închisoarea în funcție de intenția demonstrată și gravitatea faptelor constatate. De aceea, este important ca președintele asociației de proprietari să opteze pentru transparență în privința activităților zilnice și respectarea cu strictețe a legii.
Ce poți face dacă ești prejudiciat de președintele asociației?
Dacă te confrunți cu prejudicii generate de acțiunile ilegale sau inacțiunile președintelui asociației de proprietari, este important să explorezi căile legale la dispoziție în funcție de gravitatea faptei și dovezile pe care le ai. Poți începe prin a sesiza cenzorul sau comisia de cenzori pentru că aceștia se ocupă de verificarea periodică a activității financiare și administrative a președintelui. De asemenea, poți convoca adunarea generală a proprietarilor pentru a semnala neregulile constatate și a solicita revocarea președintelui în baza celor descoperite.
În situația în care faptele sunt grave și necesită inițierea unui acțiuni civile în instanță sau depunerea unei plângeri penale, echipa Legal Consult îți stă la dispoziție cu sfaturi juridice personalizate. Astfel, vei putea lua cele mai bune decizii pentru recuperarea prejudiciilor și pedepsirea vinovaților, în funcție de cadrul legal care se aplică. Poți stabili o întrevedere în cadrul cabinetului nostru de avocatură din București sau o întâlnire online. Află mai multe despre opțiunile disponibile pe pagina noastră de contact.
Este important să reții că răspunderea civilă și penală a președintelui asociației de proprietari este o realitate reglementată de legi și articole specifice din Codul Civil. Așadar, în cazul în care constați anumite nereguli, nu ezita să te adresezi organelor competente: de la cenzorul care ar trebui să supervizeze activitatea administratorului la organele de judecată care pot impune inclusiv măsuri de recuperare a prejudiciului. Pentru a-ți maximiza șansele de câștig în instanță, este important să te adresezi unui avocat specializat în astfel de litigii. Cu peste 20 de ani de experiență în domeniu, echipa Legal Consult, prin avocat Alina Leția, poate oferi cu siguranță asistența juridică personalizată de care ai nevoie.