Determinarea corectă a impozitului pentru clădirile folosite atât ca locuință, cât și pentru activități economice a devenit o preocupare majoră pentru persoanele fizice care dețin apartamente sau case în care funcționează sedii sociale, birouri, cabinete sau spații comerciale. Impozitul pe clădiri cu destinație mixtă se calculează diferit față de o locuință obișnuită, iar Codul Fiscal prevede reguli stricte privind încadrarea, cotele aplicabile și obligațiile declarative.
Există numeroase nuanțe care pot schimba radical suma finală de plată, motiv pentru care poate fi esențial să apelezi la un avocat specializat în drept fiscal care te poate ajuta să eviți declarațiile eronate și costurile suplimentare, fiind posibilă inclusiv dublarea impozitului. Pentru a te ajuta să eviți greșelile, din acest articol poți afla mai multe despre legislația aplicabilă în cazul clădirilor cu destinație mixtă și cotele pe care ar trebui să le ai în vedere.
Ce este o clădire cu destinație mixtă?
Conform art. 459 din Codul Fiscal, o clădire cu destinație mixtă este un imobil folosit parțial ca locuință și parțial pentru desfășurarea anumitor activități economice. Spre exemplu, în această situație se încadrează:
- apartamentele care funcționează ca un birou de contabilitate;
- locuințele în care este înregistrat un cabinet psihologic;
- apartamentele utilizate în proporție redusă pentru programul de lucru remote, dar cu activitate reală;
- locuințele în care funcționează sediul unei firme și se desfășoară efectiv activitate economică.
Pentru astfel de situații legea prevede aplicarea unui impozit pe clădiri cu destinație mixtă, diferit pentru partea rezidențială și partea nerezidențială. În cazul în care clădirea este folosită integral pentru activități comerciale, se vor aplica prevederile specifice impozitului pe clădiri nerezidențiale, conform art. 458.
Cum se calculează impozitul pentru clădirile cu destinație mixtă
Impozitul pe clădiri cu destinație mixtă se calculează diferit pentru partea rezidențială și cea nerezidențială și variază în funcție de documentele existente și de declarația proprietarului în privința modului în care suprafețele disponibile sunt utilizate. În continuare, poți afla mai multe despre formula generală de calcul și modul în care se determină valoarea impozitului pentru suprafețele rezidențiale/nerezidențiale.
Formula generală de calcul
Formula de calcul a impozitului pentru clădirile cu destinație mixtă implică însumarea impozitului datorat pentru suprafața folosită în scop rezidențial și a celui aferent suprafeței nerezidențiale. Așadar formula de calcul este una simplă:
Impozit total = Impozit parte rezidențială + Impozit parte nerezidențială
Acest mod de calcul permite autorităților fiscale să aplice cote diferite în funcție de modul în care sunt utilizate spațiile respective. Valoarea acestor cote variază, de regulă, și în funcție de deciziile consiliului local.
Impozit clădiri pentru partea rezidențială (art. 457)
Pentru suprafața folosită exclusiv ca locuință se aplică regulile standard: se determină valoarea impozabilă a clădirii (suprafață, materiale, rang localitate) și se aplică o cotă între 0,08% și 0,2%, stabilită de consiliul local și actualizată, de regulă, la începutul anului fiscal. În acest caz nu este necesar niciun raport de evaluare.
Acest impozit pe clădiri rezidențiale este cel mai adesea aplicat caselor și apartamentelor, fiind valabil atât atunci când clădirea este utilizată ca locuință, cât și atunci când sediul social este declarat, dar nu există activitate economică. Așadar, spre exemplu, impozitul pe un apartament sediu de firmă, în care nu se desfășoară activități aducătoare de venituri va fi un impozit pe clădiri rezidențiale.
Impozit clădiri pentru partea nerezidențială (art. 458)
Pentru suprafața folosită în scop economic:
- proprietarul declară pe propria răspundere procentul din clădire utilizat pentru activități economice (spre exemplu 20% din apartament este utilizat ca birou de contabilitate);
- asupra suprafeței declarate se aplică o cotă între 0,2% și 1,3% stabilită în baza deciziilor consiliului local;
- se folosește aceeași bază de calcul ca la partea rezidențială (cota se aplică valorii impozabile determinată în baza art. 457);
- nu este necesar un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ca în cazul clădirilor integral nerezidențiale.
Acest mod de calcul este simplu și accesibil, deoarece presupune doar o declarație pe proprie răspundere a proprietarului. Există totuși și anumite situații în care autoritățile fiscale pot solicita documente suplimentare pentru a confirma utilizarea spațiului în cauză pentru activități economice (de exemplu contract de comodat sau dovezi privind activitatea desfășurată). În momentul în care utilizarea locuinței în scop economic încetează, este important ca proprietarul să actualizeze declarația depusă.
Exemplu de calcul impozit pentru o clădire mixtă
În cazul unui apartament de 100 mp, dintre care 80 mp sunt folosiți ca locuință, iar 20 mp ca birou, impozitul datorat se calculează astfel:
- impozit rezidențial: valoarea impozabilă × cota (ex: 0,1%) × 80/100.
- impozit nerezidențial: valoarea impozabilă × cota (ex: 0,8%) × 20/100.
- impozitul total va fi suma celor două impozite determinate anterior.
Așadar, dacă valoarea impozabilă a apartamentului, stabilită conform art. 457, este de 500.000 lei, cota aferentă impozitului rezidențial este de 0,1%, iar cea asociată cu impozitul nerezidențial este de 0.8%, calcul impozitului pe clădiri cu destinație mixtă va fi următorul:
- impozit rezidențial: 500.000 x 0,1% x 80/100 = 400 lei;
- impozit nerezidențial: 500.000 x 0.8% x 20/100 = 800 lei;
- total impozit datorat: 400 + 800 = 1.200 lei.
Impozitul pe clădire când ai sediul firmei acasă, dar nu desfășori activitate
O situație des întâlnită este cea în care se declară domiciliul fiscal (sediul firmei) la adresa locuinței, însă activitatea economică se desfășoară în altă parte (online, la clienți, în cadrul unui birou închiriat). În acest caz, impozitul pe apartament ca sediu social al unei firme se calculează ținând cont de aceste aspecte:
- clădirea este 100% rezidențială;
- se aplică impozitul uzual, conform art. 457;
- nu se majorează cota de impozitare;
- nu se încadrează ca impozit pe spațiu nerezidențial.
Spre exemplu, un arhitect care are sediul firmei în propria locuință, dar lucrează la sediile clienților va achita un impozit pe imobil 100% rezidențial.
Caz special: dacă nu declari suprafața pentru activitate economică
Nedeclararea suprafeței utilizate pentru o activitate economică este una dintre cele mai frecvente greșeli, mulți proprietari omițând să depună această declarație fie din necunoașterea legislației, fie pentru că nu consideră că activitatea desfășurată este de natură economică. Această greșeală se poate dovedi a fi una costisitoare din cauza cotei de impozitare ridicate care se va aplica.
Aplicarea cotei fixe de 0,3% pe toată clădirea
Dacă proprietarul nu declară cât din clădire este folosit în scop economic, atunci autoritatea fiscală aplică automat o cotă fixă de 0,3% asupra întregii clădiri. Această regulă este o măsură de siguranță, menită să prevină declararea incorectă. Totodată, autoritățile pot impune și alte consecințe fiscale:
- recalculări ulterioare ale impozitului;
- dobânzi și penalități aplicabile declarațiilor incomplete;
- dificultăți în gestionarea controalelor fiscale;
- privarea de anumite ajustări avantajoase ale impozitului.
Exemplu de calcul în caz de nedeclarare
La un apartament de 100 mp, fără declarație privind suprafața economică, impozitul pe clădire cu destinație mixtă este egal cu valoarea impozabilă × 0,3%. În majoritatea cazurilor, acest impozit este mai mare decât dacă s-ar fi declarat suprafața exactă deoarece cotele pentru suprafețele rezidențiale și nerezidențiale sunt de regulă mai mici ca valoare. De aceea, este important să verifici anual deciziile consiliului local și să depui la timp declarațiile privind modul de utilizare al locuințelor de care dispui. De regulă, termenul stabilit este data de 31 martie a anului fiscal curent.
Impozitul pe clădiri nerezidențiale (persoane fizice)
Clădirile folosite integral pentru activități economice intră în categoria de impozit pe clădiri nerezidențiale, reglementată de art. 458. În funcție de specificul activității pot fi necesare și anumite avize și autorizații.
Când se consideră clădirea nerezidențială?
O clădire este considerată nerezidențială atunci când aceasta funcționează ca birou, spațiu comercial, cabinet medical, atelier sau este sediu de firmă unde se desfășoară efectiv activitate. În acest caz, calculul impozitului pe clădire intră sub incidența reglementărilor specifice impozitului pe spații nerezidențiale, care implică aplicarea unei cote de 0,2% - 1,3% asupra valorii impozabile a respectivului imobil. Valoarea cotei este stabilită de DITL (Direcția de Impozite și Taxe Locale) în fiecare an.
Cum se stabilește valoarea impozabilă?
În cazul clădirilor integral nerezidențiale, valoarea impozabilă poate fi stabilită, în funcție de situația care se aplică, pe baza:
- valorii dintr-un raport de evaluare clădiri pentru impozitare realizat de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani și depus la primărie până la primul termen de plată al impozitului (de obicei, 31 martie);
- valorii finale a lucrărilor, dacă este vorba de o clădire nouă, construită în ultimii 5 ani;
- valorii din actul de proprietate, în cazul în care imobilul a fost cumpărat în ultimii 5 ani. Dacă în act nu apare valoarea, se ia ultima valoare din baza de date a primăriei.
Lipsa acestor documente poate duce la impuneri mari. Spre exemplu, depunerea raportului de evaluare peste termen atrage după sine plata unui impozit mărit, noua valoare fiind luată în considerare începând cu anul următor.
Recomandări practice înainte de depunerea declarației la DITL
Pentru a evita suprataxarea, proprietarii ar trebui să verifice:
- dacă desfășoară sau nu activități economice la adresa locuinței;
- ce procent din imobil este folosit în scop comercial;
- dacă este necesar un raport de evaluare;
- termenele de depunere a documentației;
- cotele aplicate de DITL local (variază de la localitate la localitate).
În situațiile în care există dubii, este recomandat să soliciți analiza unui specialist în fiscalitate. Legal Consult poate oferi sprijin complet privind interpretarea corectă a articolelor 457, 458 și 459 din Codul Fiscal, verificarea încadrării clădirilor și întocmirea documentelor necesare. Pentru detalii, poți consulta serviciile noastre de drept fiscal sau ne poți contacta direct.