În România, Codul Civil și Codul Fiscal stabilesc clar cine plătește utilitățile, impozitele și reparațiile. Află cum poți evita disputele.
În România, relația chiriaș-proprietar ridică adesea semne de întrebare, în special în privința modului în care diversele tipuri de cheltuieli se împart între proprietar și chiriaș. Din fericire, Codul civil și Codul fiscal includ prevederi clare în privința unei diversități de situații care pot apărea. Pe baza acestor prevederi legale, prezentul articol oferă informații despre tipurile de cheltuieli care revin chiriașului, respectiv proprietarului, modalitățile în care contractul de închiriere poate fi modificat pentru o altfel de împărțire a cheltuielilor și modul în care poți evita disputele pe termen lung.
Ce este un contract de închiriere?
Un contract de închiriere este un acord legal scris prin care persoana care deține un anumit bun, în cazul de față un apartament, o garsonieră sau un alt tip de imobil (proprietar), îi dă dreptul unei alte persoane (chiriaș) de a folosi acel bun în schimbul unei sume de bani (chirie). În Codul civil român, art. 1.777, locațiunea (denumirea legală a închirierii) este definită ca fiind:
”contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.”
Un astfel de contract clarifică și drepturile și obligațiile care revin fiecărei părți, minimizând șansele unor neînțelegeri viitoare.
Ce informații sunt cuprinse într-un contract de închiriere?
De regulă, un contract de închiriere include:
- datele de identificare ale părților - numele, CNP-ul și adresa de domiciliu a ambelor părți care încheie un contract de închiriere;
- descrierea locuinței care urmează a fi închiriată - adresa completă, suprafața utilă asigurată, numărul de camere disponibile, dotările incluse și eventualele anexe;
- durata contractului - determinată cu mențiunea posibilității de prelungire sau nedeterminată cu opțiunea de a rezilia contractul în urma unui termen de preaviz (de regulă 30 de zile);
- detalii despre chirie – valoarea sa în lei sau euro, data scadentă până la care trebuie achitată, modalitatea de plată și eventuale clauze privind condițiile în care poate avea loc creșterea chiriei;
- garanția - este o sumă de bani depusă de chiriaș la semnarea contractului care poate reprezenta chiria pe una sau două luni și care va fi restituită la încheierea contractului în condițiile în care locuința este predată într-o stare bună;
- obligațiile părților - sunt consemnate în scris responsabilitățile proprietarului și ale chiriașului pentru a menține imobilul într-o stare excelentă;
- inventarul bunurilor – este important să se anexeze la contract o listă cu bunurile existente și starea în care se aflau la momentul predării;
- condițiile de reziliere – care de regulă fac referire la consecințele nerespectării obligațiilor contractuale și includ termenul de preaviz implicat de rezilierea voluntară;
- semnăturile părților - contractul trebui să fie disponibil în dublu exemplar și să fie semnat de ambele părți.
Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF
În România, înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este obligatorie pentru toți proprietarii, având scopul de a asigura legalitatea contractului și declararea veniturilor obținute din chirii. Conform Codului fiscal, art. 90 alin. (4), proprietarul este cel care are obligația de a înregistra contractul de închiriere la sediul ANAF de care aparține. Procedura poate fi completată și online prin intermediul Spațiului Privat Virtual (SPV).
Pentru a evita orice fel de sancțiuni, este important ca înregistrarea contractului să aibă loc în termen de 30 de zile de la data semnării sale. Dacă are loc modificarea, rezilierea sau încetarea contractului, ANAF trebui notificat tot în termen de 30 de zile. Pentru a finaliza procedura cu succes, lista de documente necesare include:
- contractul de închiriere - în original și copie;
- copie după cartea de identitate pentru proprietar și chiriaș;
- formularul tip ANAF: Cerere de înregistrare a contractului de locațiune care poate fi descărcat de pe site-ul ANAF;
- anexele – spre exemplu inventarul bunurilor dacă a fost realizat;
- actul de proprietate - în special la prima înregistrare.
Cum se împart cheltuielile între proprietar și chiriaș?
Pentru ca atât proprietarii, cât și chiriașii să simtă că drepturile le sunt respectate pe deplin, este important să se aibă în vedere prevederile Codului fiscal și Codului civil la întocmirea contractului de închiriere și de fiecare dată când este apare o situație distinctă care necesită clarificări suplimentare. Iată câteva posibile întrebări:
Cine plătește întreținerea imobilului închiriat?
Conform art. 1778 alin. (2) din Codul civil, chiriașul este cel care are obligația să achite atât chiria, cât și toate cheltuielile legate de folosința bunului. În practică, lista de astfel de cheltuieli poate include:
- utilitățile: apă, energie electrică, gaze;
- serviciile de curățenie, iluminat și pază care vizează spațiile comune;
- întreținerea liftului;
- serviciile de salubrizare lunare sau anuale;
- internetul sau cablul TV;
- serviciile de grădinărit.
Cine plătește impozitul pe imobilul închiriat?
Conform art. 1.778 alin. (1) din Codul civil și art. 457 din Codul fiscal, plata impozitului pe clădire și pe teren îi revine exclusiv proprietarului, aceasta fiind o obligație legală ce îi aparține. Mai mult decât atât, este o cheltuială ce nu poate fi transferată în mod legal către chiriaș prin contract. La acest impozit se adaugă și costul asigurării locuinței.
Cine plătește utilitățile?
Conform art. 1.824 din Codul civil, chiriașul este cel care suportă toate cheltuielile de întreținere uzuală și consumurile direct. Prin urmare, este necesar să se ocupe de plata:
- energiei electrice;
- apei calde și reci;
- gazelor naturale;
- cablului TV, internetului și telefonului.
În cazul neplății acestor utilități, proprietarul are dreptul de a solicita rezilierea contractului, putând exista o clauză expresă în acest sens în cadrul contractului de închiriere.
Cine plătește reparațiile minore în apartament?
Potrivit art. 1.824 alin. (2) din Codul Civil, chiriașul are obligația de a se ocupa de reparațiile minore care devin necesare ca urmare a folosinței în condiții normale a bunului. Poate fi vorba de schimbarea unor garnituri, înlocuirea unor becuri sau efectuarea unor mici reparații la nivelul instalației sanitare sau electrice.
Cine plătește reparațiile capitale?
Prin art. 1.827 din Codul civil se stabilește că proprietarul este cel responsabil pentru toate reparațiile capitale și investițiile mari. Poate fi vorba de consolidarea coloanelor pluviale, montarea trapelor de desfumare (vitale în caz de incendiu), repararea acoperișului, intervenirea la nivelul structurii de rezistență sau remedierea instalațiilor comune ale blocului. În toate aceste cazuri, proprietarul suportă costurile pentru că are obligația de a menține condițiile de locuire cât mai bune.
Poate fi modificată împărțirea cheltuielilor prin contract?
Conform art. 1.178 din Codul civil care reglementează principiul libertății contractuale, proprietarul și chiriașul pot conveni asupra unei alte forme de împărțire a cheltuielilor. Cu toate acestea, anumite obligații legale de bază nu pot fi schimbate:
- impozitul pe proprietate și reparațiile capitale revin în totalitate proprietarului;
- cheltuielile generate de folosința zilnică a imobilului revin chiriașului.
Pentru a evita conflictele, este important să se includă în contract clauze clare privind împărțirea acestor obligații, cu trimiteri specifice către articolele din Codul civil și Codul fiscal care se aplică. De aceea, înainte de a încheia un contract de închiriere este ideal să consulți un avocat specializat în drept civil care te poate ajuta să adaptezi textul unui model generic de contract de închiriere la situația ta specifică.
Echipa Legal Consult, prin avocat Alina Leția oferă consultanță în materie de redactare și analiză contracte de peste 20 de ani. Așadar, fie că vrei să semnezi un contract de închiriere în care poți fi încrezător sau vrei să înțelegi mai bine drepturile și obligațiile care îți revin în urma unui contract semnat anterior, te putem ajuta să navighezi cu mai mare ușurință cadrul legal aplicabil. Pentru stabilirea unui consultații online sau în cadrul cabinetului nostru de avocatură din București, ne poți contacta aici.
Sfaturi practice privind contractul de închiriere
Pentru ca prevederile contractului de închiriere să asigure protecție echitabilă pentru ambele părți și să poate produce efectele dorite este important ca părțile:
- să se asigure că modul de împărțire al cheltuielilor între chiriaș și proprietar este explicat detaliat în cuprinsul contractului de închiriere pentru a evita neînțelegerile viitoare;
- să solicite explicit ca toate cheltuielile înregistrate să fie dovedite cu facturi sau devize;
- să verifice în prealabil dacă anumite hotărâri locale sau ale asociației de proprietari pot impune achitarea unor taxe suplimentare pentru ca acestea să fie cunoscute la momentul redactării contractului și să poată fi incluse.
Totodată, pentru a putea dovedi nerespectarea anumitor obligații incluse în contract, este important atât ca proprietar, cât și din postura de chiriaș să păstrezi documente, fotografii sau notificări care pot servi ca dovezi concrete în cazul unui litigiu. Dacă te confrunți cu o astfel de situație și dorești să reziliezi contractul de închiriere respectând toate normele legale în vigoare, echipa Legal Consult îți poate oferi consultanța juridică personalizată de care ai nevoie. Te putem reprezenta inclusiv în instanță dacă situația nu poate fi rezolvată prin mediere.
În concluzie, contractul de închiriere este mai multe decât un simplu acord scris între proprietar și chiriaș: este un instrument juridic care poate proteja interesele ambelor părți și poate preveni conflictele pe termen lung. Poate fi utilizat inclusiv pentru a realiza o împărțire clară și echitabilă a cheltuielilor, în conformitate cu prevederile articolelor specifice din Codul civil și Codul fiscal. La momentul redactării contractului trebuie avută în vedere în special plata utilităților, a impozitelor și a reparațiilor. Dacă apar neclarități sau opinii contrare, este ideal să apelezi la un avocat specializat în contracte a cărui expertiză te poate ajuta să eviți riscurile și litigii viitoare.